＜賃借り人に駐車場使用権を引き継げるか＞

Ｑ　マンションの部屋を賃貸に出すのですが、その際今まで利用していた駐車場の使用権を賃借り人に引き継げますか？　また、賃借り人は一般に駐車場の使用権はあるのですか？

Ａ　駐車場は、バルコニーや専用庭のように専用部分の区分所有権に付属した権利ではなく、対人的な権利といえるため、区分所有者が転居すると駐車場の使用権はなくなるというのが一般的な考え方です。したがって、賃借り人に権利を引き継ぐ前に自分の権利が無くなっています。ただし、まれに屋内駐車場でそれが専用部分の場合や、駐車場の数が充分足りている、店舗部分の専用駐車場などはその限りではありません。
　次にそもそも賃借り人に駐車場を使用させることができるかということです。もちろん法律的には何ら制約はありませんが、一般的には困難です。まず、管理組合が区分所有者以外の第3者と使用契約をするとその使用料は収益に該当し、納税義務が発生します。
　 その場合、駐車場施設の維持管理費や敷地の部分の固定資産税は区分所有者が支払っていることから計算が非常にややこしくなります。
　 次に、そうした諸費用は区分所有者が支払っていることから、使用する優先権は区分所有者にあるとするのが一般的です。賃借り人は特定の区分所有者に家賃を払っているだけです。しかし、駐車場が余っている場合は賃借り人に貸すことも可能です。無駄に遊ばすよりは良いという事です。しかしその場合も、管理組合が直接貸すのでなく、転居した区分所有者を経由して貸すべきでしょう。
　 また、新たに入居してきた区分所有者が駐車場を希望する場合についての取り決めもしておく必要があります。